Ипотека в Словакии с 2027: первое жильё — до 20 тыс. € легче, второе и третье — до 30 тыс. € дороже

Национальный банк Словакии (NBS) меняет правила ипотечного кредитования с 2027 года: покупатели первого жилья получат заметно лучшие условия, тогда как владельцам двух и более объектов недвижимости придётся вкладывать значительно больше собственных средств. Разница между двумя сценариями — десятки тысяч евро в зависимости от стоимости объекта.

Почему NBS решил изменить правила

Толчком послужила статистика: в 2025 году 56% новых ипотек в Словакии получили люди, у которых уже была недвижимость в собственности. Ещё 16% — владельцы как минимум двух объектов. То есть большая часть кредитного рынка шла не на решение жилищного вопроса, а на инвестиционные покупки. NBS решил изменить баланс: сделать первое жильё доступнее, а спекулятивные покупки — дороже.

Что конкретно меняется

Банки начнут по-разному оценивать заявки в зависимости от того, есть ли у заёмщика уже собственное жильё.

• Первая недвижимость: более выгодные условия — банк сможет профинансировать бо́льшую долю стоимости, первоначальный взнос будет меньше. Преимущество по сравнению с действующими правилами — ориентировочно до 20 000 €.
• Вторая, третья и более: жёсткие требования к собственному капиталу. Разница в необходимых «живых деньгах» — ориентировочно до 30 000 € больше, чем сейчас.

Конкретный пример от NBS: если квартира стоит 250 000 €, разница между финансированием на уровне 80% и 90% составит ровно 25 000 € собственных средств — именно в этом диапазоне и движутся новые условия.

Что это значит для украинцев в Словакии

Большинство украинцев-релокантов покупают недвижимость в Словакии впервые — поэтому новые правила теоретически играют в их пользу. Но есть важные нюансы, которые стоит учесть уже сейчас.

Статус временной защиты (одіденец) не даёт права на ипотеку в словацком банке — для этого нужен полноценный вид на жительство (ВНЖ) и стабильный задокументированный доход в Словакии. Если у вас уже есть ВНЖ и официальная работа, разговор с банком вполне реален.

Если у вас есть недвижимость на Украине — заранее выясните, будет ли словацкий банк считать её «первым объектом в собственности». Практика разнится: одни банки учитывают только словацкие объекты, другие спрашивают об имуществе за рубежом. Уточняйте этот вопрос на первичной консультации.

Правила вступают в силу с 2027 года — время подготовиться есть: накопить первоначальный взнос, привести в порядок документы о доходах, при необходимости — подтвердить отсутствие другой недвижимости.

Практические шаги:

• Уточните в банке, какую долю стоимости жилья он готов финансировать сейчас и как эта цифра изменится после 2027 года
• Если планируете покупку — сравните, выгоднее ли заключить сделку до или после введения новых правил
• Сохраняйте документы, подтверждающие: покупаемое жильё является вашим первым в Словакии
• Проконсультируйтесь с ипотечным посредником (hypotekárny poradca) — как правило, их услуги для покупателя бесплатны