Іпотека в Словаччині з 2027: перше житло — до 20 тис. € легше, друге та третє — до 30 тис. € дорожче

Національний банк Словаччини (NBS) перекроює правила іпотечного кредитування з 2027 року: тим, хто купує перше житло, стане помітно легше отримати більшу суму від банку, а власникам двох і більше нерухомостей — значно складніше й дорожче. Різниця між двома сценаріями може сягати десятків тисяч євро — залежно від вартості об’єкта.

Чому NBS вирішив змінити правила

Поштовхом стала статистика: у 2025 році 56% нових іпотек у Словаччині отримали люди, які вже мали у власності нерухомість. Ще 16% — власники щонайменше двох об’єктів. Виходить, левова частка кредитного ринку йшла не на вирішення житлового питання, а на інвестиційні покупки. NBS вирішив змінити пропорцію: зробити перше житло доступнішим, а спекулятивні покупки — дорожчими.

Що конкретно змінюється

Банки почнуть по-різному оцінювати заявки залежно від того, чи є у позичальника вже власне житло.

• Перша нерухомість: сприятливіші умови — банк зможе профінансувати більшу частку вартості, власний внесок буде меншим. Перевага порівняно з чинними правилами — орієнтовно до 20 000 €.
• Друга, третя і більше нерухомість: жорсткіші вимоги до власного капіталу. Різниця у необхідній «готівці» — орієнтовно до 30 000 € більше, ніж сьогодні.

Конкретний приклад від NBS: якщо квартира коштує 250 000 €, то різниця між фінансуванням на рівні 80% та 90% становить рівно 25 000 € власних коштів. Саме в цьому діапазоні й рухаються нові умови.

Що це означає для українців у Словаччині

Пряма більшість українців-релокантів купує нерухомість у Словаччині вперше — тому нові правила теоретично на їхньому боці. Але є кілька важливих нюансів, які варто врахувати вже зараз.

Статус тимчасового захисту (одіденець) не дає права на іпотеку в словацькому банку — для цього потрібен повноцінний вид на проживання (ВНЖ) та стабільний задокументований дохід у Словаччині. Якщо ви вже маєте ВНЖ і офіційну роботу, розмова з банком є реальною.

Якщо ви маєте нерухомість в Україні — з’ясуйте заздалегідь, чи вважатиме словацький банк її «першою нерухомістю у власності». Практика різниться: одні банки враховують лише словацькі об’єкти, інші запитують про майно за кордоном. Питайте прямо під час первинної консультації.

Правила набирають чинності з 2027 року — у вас є час підготуватися: накопичити власний внесок, впорядкувати документи про доходи, за потреби — підтвердити відсутність іншої нерухомості.

Практичні кроки:

• Уточніть у банку, яку частку вартості житла він готовий фінансувати вже зараз і як зміниться ця цифра після 2027 року
• Якщо плануєте покупку — порівняйте, чи вигідніше укласти угоду до або після введення нових правил
• Зберігайте документи, що підтверджують: куплене житло є вашим першим у Словаччині
• Проконсультуйтесь із фінансовим посередником (hypotekárny poradca) — їхні послуги зазвичай безкоштовні для покупця