Краткосрочная аренда квартиры приносит на 35% больше: как не потерять деньги на содержании

Украинцы, инвестирующие в словацкую недвижимость, часто выбирают между двумя вариантами: сдавать квартиру долгосрочным жильцам или запустить краткосрочную аренду через Airbnb и Booking.com. По оценке эксперта Беаты Хуменикновой из компании Hrabovský Partners, первый вариант действительно может принести на 15–35% валовых доходов больше, но это сопровождается скрытыми расходами, которые часто недооценивают новые инвесторы.

Валовый доход минус расходы — реальная цифра

Важная деталь в рекомендациях эксперта: 35% — это валовый доход до вычета расходов. Когда вы сдаёте квартиру туристам через бронирование-платформы, нужно учесть:

• Комиссии платформ — 3–15% от каждого бронирования
• Налоги и регистрация — краткосрочная аренда в Словакии обязательно требует коммерческой лицензии и уплаты налогов
• Управление и администрирование — ответы на вопросы гостей, координация заезда/выезда, учёт бронирований
• Более частые ремонты и уборка — туристы изнашивают помещение быстрее, чем постоянные жильцы; профессиональная уборка между гостями стоит денег
• Коммунальные услуги — в туристической квартире вода и электроэнергия расходуются активнее
• Страховка — обычное страхование квартиры часто не покрывает коммерческую аренду
• Сезонность — летом и на новый год квартира может быть забронирована на 80%, зимой в непопулярных местах — только на 20%

Так что реальный чистый доход от краткосрочной аренды часто оказывается намного ближе к долгосрочной, чем обещают эти 35%.

Что делать перед инвестицией

Эксперта Хуменикнова подчеркивает важность анализа конкретной локации. Прежде чем купить квартиру под краткосрочную аренду, украинцу нужно:

• Изучить спрос в этом квартале и городе — популярные туристические локации (центр Братиславы, Высокие Татры) будут иметь более высокий коэффициент заполнения, чем спальные районы
• Определить целевую аудиторию — общежитие для молодёжи, апартаменты для семей или люкс для бизнесменов требуют разных инвестиций и генерируют разные доходы
• Посчитать реальные расходы — не брать за основу «максимум 35%», а учесть реальные комиссии, платежи и сезонность для своей недвижимости
• Не рассчитывать на пассив — управление туристической квартирой требует времени и минимум базовых навыков коммуникации с гостями

Как это влияет на украинцев

Для того, кто подумывает купить квартиру в Словакии как инвестицию, это означает: не следует слепо идти на краткосрочную аренду только потому, что кто-то другой заработал «на 35% больше». Каждая недвижимость уникальна. Квартира в туристическом центре Братиславы может генерировать значительно выше доход, чем та же квартира в Прешове или Рузомбероке. Перед покупкой стоит нанять специалиста — таких как Хуменикнова — чтобы проанализировать потенциал конкретной локации, а не рассчитывать на усреднённые цифры.