Короткотермінний прокат квартири приносить на 35% більше: як не втратити гроші на утримання

Українці, які інвестують у словацьку нерухомість, часто розглядають два варіанти: здавати квартиру довгострокових мешканців або запустити короткотермінний прокат через Airbnb і Booking.com. За оцінкою експертки Беати Хуменікової з компанії Hrabovský Partners, перший варіант дійсно може принести на 15–35% брутто-доходу більше, але це супроводжується прихованими витратами, які часто недооцінюють нові інвестори.

Брутто мінус витрати — реальна цифра

Уажлива деталь у рекомендаціях експертки: 35% — це брутто-дохід до вирахування витрат. Коли ви здаєте квартиру туристам через букінг-платформи, вам потрібно врахувати:

• Комісії платформ — 3–15% від кожного бронювання
• Податки та реєстрація — короткотермінний прокат у Словаччині обов’язково потребує комерційної ліцензії та сплати податків
• Управління та адміністрація — відповіді на запитання гостей, координація заїзду/виїзду, облік бронювань
• Частіше ремонти та чищення — туристи зношують помешкання швидше, ніж постійні мешканці; професійне прибирання між гостями коштує грошей
• Комунальні витрати — у туристичній квартирі та вода, та електроенергія витрачаються активніше
• Страхування — звичайне страхування квартири часто не покриває комерційний прокат
• Сезонність — влітку та на новий рік квартира може бути забронована на 80%, зимою в непопулярних місцях — лише на 20%

Отже, реальний чистий дохід от короткотермінного прокату часто виявляється набагато ближчим до довгострокового, ніж обіцяють 35%.

Що робити перед інвестицією

Експертка Хуменікова наголошує на важливості аналізу конкретної локації. Перш ніж купувати квартиру під короткотермінний прокат, українцю потрібно:

• Вивчити попит у цьому кварталі та місті — популярна туристична локація (центр Братислави, Високі Татри) матиме вищий коефіцієнт заповнення, ніж спальний район
• Визначити цільову аудиторію — хостел для молоді, апартаменти для сімей чи люкс для бізнесменів — потребують різних інвестицій і генерують різний дохід
• Порахувати реальні витрати — не брати за основу «максимум 35%», а врахувати реальні комісії, платежі та сезонність для своєї нерухомості
• Не розраховувати на пасив — управління туристичною квартирою вимагає часу та мінімум базових навичок комунікації з гостями

Як це впливає на українців

Для того, хто подумує купити квартиру у Словаччині як інвестицію, це означає: не слід сліпо йти на короткотермінний прокат тільки тому, що хтось інший заробив «35% більше». Кожна нерухомість унікальна. Квартира в туристичному центрі Братислави може генерувати значно вищий дохід, ніж таж саме квартира у Пресові чи Ружомбероку. Перед купівлею варто найняти спеціаліста — таких як Хуменікова — щоб проаналізувати потенціал конкретної локації, а не розраховувати на усереднені цифри.