Налог на недвижимость в Словакии: кто платит и сколько

Если вы владеете квартирой, домом или земельным участком в Словакии, вы обязаны ежегодно платить налог на недвижимость (daň z nehnuteľností). Это местный налог: ставки устанавливает каждый город или коммуна самостоятельно через своё постановление (všeobecne záväzné nariadenie, VZN). Декларацию подают один раз — при покупке или изменении имущества, — а потом город сам рассчитывает сумму каждый год. Налог начисляется на того, кто является собственником на 1 января налогового года.

Кто обязан платить

Плательщиком dane z nehnuteľností является:

• собственник недвижимости по состоянию на 1 января текущего года;
• долгосрочный наниматель, если договор аренды зарегистрирован в кадастре на срок более 5 лет;
• администратор или управляющий государственным имуществом.

Важный нюанс: если вы купили квартиру 2 января или позже — в этом году налог всё равно платит прежний владелец. Ваша обязанность начнётся с 1 января следующего года.

Единственное исключение — покупка на аукционе: в этом случае налоговая обязанность возникает с первого числа месяца, следующего за передачей права собственности.

Три вида налога

Закон № 582/2004 Z. z. (zákon o miestnych daniach) делит налог на недвижимость на три части:

1. Daň z pozemkov — налог на землю. Рассчитывается как процент от нормативной стоимости земли, которая зависит от типа (пашня, сад, застроенный участок и т. д.) и установлена государственными таблицами.
2. Daň zo stavieb — налог на строения (частные дома, дачи, гаражи, производственные здания). Базовая ставка по закону составляет €0,033 за каждый начатый м² застроенной площади, но муниципалитеты её повышают.
3. Daň z bytov a nebytových priestorov — налог на квартиры и нежилые помещения в многоквартирных домах.

Как устанавливаются ставки

Ставки задаёт местный совет через VZN — поэтому суммы в Братиславе и небольшом посёлке могут отличаться в разы. Для ориентира: ставка на жилую площадь в Братиславе (район Рача) составляет около €1,20/м², в Тренчине — около €0,95/м². Эти цифры меняются ежегодно — актуальные ставки публикуются на сайте вашего города или в местном VZN.

За каждый следующий этаж здания сверх первого большинство городов добавляет надбавку (например, €0,15/м² за этаж в Тренчине).

Город вправе также предоставлять льготы, например, в Братиславе:

• скидка 50% на налог на землю для лиц старше 65 лет;
• скидка 70% на налог на квартиру для пенсионеров, если это их постоянное место жительства;
• скидка 50% на гараж для владельцев карточки инвалида.

Декларация: когда и куда подавать

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností подаётся один раз при возникновении или изменении налоговой обязанности. Повторно подавать декларацию каждый год не нужно — муниципалитет сам начисляет налог по данным последней декларации.

Когда нужно подать:

• при покупке, получении в дар или наследовании недвижимости;
• при вводе нового строения в эксплуатацию;
• при изменении площади, назначения или количества этажей;
• при продаже или сносе объекта.

Срок: до 31 января года, следующего за годом, когда произошло изменение. Если 31 января — выходной день, срок переносится на первый рабочий день.

Особый случай — наследование: декларацию подают в течение 30 дней с момента вступления в силу постановления нотариуса (uznesenie o dedičstve) — именно нотариусы ведут наследственные дела в Словакии в роли судебных комиссаров, а не суд напрямую.

Куда: в местный муниципальный офис (obecný alebo mestský úrad) по месту нахождения объекта — не по месту вашей прописки. Используется единая форма, утверждённая Министерством финансов SR.

Когда и как платить

После получения декларации муниципалитет выносит решение о размере налога (daňový výmer) — как правило, до 15 мая текущего года. С этого момента у вас есть 15 дней для оплаты.

Если сумма налога велика, муниципалитет вправе разбить её на несколько платежей (сплаток) — конкретные условия рассрочки указываются непосредственно в daňovom výmere или устанавливаются муниципалитетом через VZN. Уточняйте порядок оплаты в вашем муниципалитете.

Деньги перечисляются на счёт муниципалитета — реквизиты указаны в daňovom výmere.

Штрафы за нарушения

Если вы не подали декларацию вовремя или подали с ошибками, муниципалитет вправе назначить штраф:

• от €5 до €3 000 за непредоставление декларации;
• максимальный штраф ограничен суммой начисленного налога.

Проблемы с просрочкой платежа также влекут пени — их размер каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно. При наличии уважительных причин можно обратиться с заявлением об отсрочке.

Налог при покупке и продаже

При покупке недвижимости в Словакии налог на передачу права собственности отсутствует (žiadna daň z prevodu). Вы платите лишь нотариальные расходы и сбор за регистрацию в кадастре. Подробнее о процессе — в статье Может ли украинец купить недвижимость в Словакии.

При продаже доход включается в налоговую базу и облагается подоходным налогом (daň z príjmov) по ставкам 19% (до порогового дохода) и 25% (сверх порога) согласно закону № 595/2003 Z. z. Из налогооблагаемой базы можно вычесть документально подтверждённые расходы: цену покупки, затраты на ремонт, комиссию риелтора.

Льгота при долгосрочном владении: если вы владели недвижимостью более 5 лет и она не использовалась как бизнес-актив, доход от продажи полностью освобождается от подоходного налога. Для наследников срок считается с момента приобретения объекта наследодателем. О налогах для физических лиц подробнее — в статье Налоги для физлиц в Словакии.

Практический чеклист для собственника

• Купили недвижимость в 2025 году → подайте декларацию до 31 января 2026 в муниципалитет по месту нахождения объекта.
• Ничего не менялось → декларацию не подаёте, ждёте daňový výmer к маю.
• Получили решение → оплатите в течение 15 дней.
• Планируете продать → проверьте срок владения; если более 5 лет — налог с прибыли нулевой.
• Хотите знать точную ставку → зайдите на сайт своего города или запросите актуальное VZN в mestskom úrade.

Цены на недвижимость в разных регионах и советы по выбору района — в статье Недвижимость в Словакии: цены.