Податок на нерухомість у Словаччині: хто платить і скільки

Якщо ви є власником квартири, будинку або земельної ділянки у Словаччині, ви зобов’язані щороку сплачувати податок на нерухомість (daň z nehnuteľností). Це місцевий податок: ставки встановлює кожне місто або комуна самостійно через своє загальнообов’язкове розпорядження (všeobecne záväzné nariadenie, VZN). Декларацію подають один раз — при купівлі або зміні майна, — а потім місто саме щороку розраховує суму. Податок нараховується на того, хто є власником станом на 1 січня податкового року.

Хто зобов’язаний платити

Платником dane z nehnuteľností є:

• власник нерухомості станом на 1 січня поточного року;
• довгостроковий орендар, якщо договір оренди зареєстровано в кадастрі на строк понад 5 років;
• адміністратор або керуючий державним майном.

Важливий нюанс: якщо ви купили квартиру 2 січня або пізніше — цього року податок усе одно сплачує попередній власник. Ваш обов’язок розпочнеться з 1 січня наступного року.

Єдиний виняток — купівля на аукціоні: у цьому випадку податковий обов’язок виникає з першого числа місяця, наступного за передачею права власності.

Три види податку

Закон № 582/2004 Z. z. (zákon o miestnych daniach) поділяє податок на нерухомість на три частини:

1. Daň z pozemkov — податок на землю. Розраховується як відсоток від нормативної вартості землі залежно від типу (рілля, сад, забудована ділянка тощо), встановленої державними таблицями.
2. Daň zo stavieb — податок на споруди (приватні будинки, дачі, гаражі, виробничі будівлі). Базова ставка за законом становить €0,033 за кожен розпочатий м² забудованої площі, але муніципалітети її підвищують.
3. Daň z bytov a nebytových priestorov — податок на квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирних будинках.

Як встановлюються ставки

Ставки визначає місцева рада через VZN — тому суми в Братиславі та невеликому селищі можуть відрізнятися в рази. Для орієнтиру: ставка на житлову площу у Братиславі (район Рача) становить близько €1,20/м², у Тренчині — близько €0,95/м². Ці цифри змінюються щороку — актуальні ставки публікуються на сайті вашого міста або у місцевому VZN.

За кожен наступний поверх будівлі понад перший більшість міст додає надбавку (наприклад, €0,15/м² за поверх у Тренчині).

Місто також може надавати пільги, наприклад, у Братиславі:

• знижка 50% на податок на землю для осіб старших 65 років;
• знижка 70% на податок на квартиру для пенсіонерів, якщо це їхнє постійне місце проживання;
• знижка 50% на гараж для власників картки особи з інвалідністю.

Декларація: коли і куди подавати

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností подається один раз при виникненні або зміні податкового обов’язку. Повторно подавати декларацію щороку не потрібно — муніципалітет сам нараховує податок за даними останньої декларації.

Коли потрібно подати:

• при купівлі, отриманні в дарунок або успадкуванні нерухомості;
• при введенні нової споруди в експлуатацію;
• при зміні площі, призначення або кількості поверхів;
• при продажу або знесенні об’єкта.

Строк: до 31 січня року, наступного за роком, коли відбулися зміни. Якщо 31 січня — вихідний день, строк переноситься на перший робочий день.

Особливий випадок — успадкування: декларацію подають протягом 30 днів з моменту набрання чинності постановою нотаріуса (uznesenie o dedičstve) — саме нотаріуси ведуть спадкові справи у Словаччині як судові комісари, а не суд безпосередньо.

Куди: до місцевого муніципального офісу (obecný alebo mestský úrad) за місцем знаходження об’єкта — не за місцем вашої реєстрації. Використовується єдина форма, затверджена Міністерством фінансів SR.

Коли і як платити

Після отримання декларації муніципалітет виносить рішення про розмір податку (daňový výmer) — як правило, до 15 травня поточного року. Після цього у вас є 15 днів для оплати.

Якщо сума податку значна, муніципалітет має право розбити її на кілька платежів (сплаток) — конкретні умови розстрочки зазначаються безпосередньо в daňovom výmere або встановлюються муніципалітетом через VZN. Уточнюйте порядок оплати у вашому муніципалітеті.

Кошти перераховуються на рахунок муніципалітету — реквізити зазначені у daňovom výmere.

Штрафи за порушення

Якщо ви не подали декларацію вчасно або подали з помилками, муніципалітет має право призначити штраф:

• від €5 до €3 000 за неподання декларації;
• максимальний штраф обмежений сумою нарахованого податку.

Прострочення платежу також тягне за собою пеню — її розмір кожен муніципалітет встановлює самостійно. За наявності поважних причин можна звернутися із заявою про відстрочення.

Податок при купівлі та продажу

При купівлі нерухомості у Словаччині податку на передачу права власності немає (žiadna daň z prevodu). Ви сплачуєте лише нотаріальні витрати та збір за реєстрацію в кадастрі. Докладніше про процес — у статті Чи може українець купити нерухомість у Словаччині.

При продажу дохід включається до податкової бази та оподатковується прибутковим податком (daň z príjmov) за ставками 19% (до порогового доходу) та 25% (понад поріг) згідно із законом № 595/2003 Z. z. З оподатковуваної бази можна відрахувати документально підтверджені витрати: ціну придбання, витрати на ремонт, комісію ріелтора.

Пільга при довгостроковому володінні: якщо ви володіли нерухомістю понад 5 років і вона не використовувалася як бізнес-актив, дохід від продажу повністю звільняється від прибуткового податку. Для спадкоємців строк відраховується з моменту придбання об’єкта спадкодавцем. Про податки для фізичних осіб докладніше — у статті Податки для фізосіб у Словаччині.

Практичний чекліст для власника

• Купили нерухомість у 2025 році → подайте декларацію до 31 січня 2026 до муніципалітету за місцем знаходження об’єкта.
• Нічого не змінювалось → декларацію не подаєте, чекаєте daňový výmer до травня.
• Отримали рішення → сплатіть протягом 15 днів.
• Плануєте продати → перевірте строк володіння; якщо понад 5 років — податок з прибутку нульовий.
• Хочете знати точну ставку → зайдіть на сайт свого міста або запросіть актуальне VZN у mestskom úrade.

Ціни на нерухомість у різних регіонах та поради щодо вибору району — у статті Нерухомість у Словаччині: ціни.