Ипотека 90 % для заёмщиков до 35 лет — только с 1 января 2027: NBS перенесла новые лимиты, до конца года взнос по-прежнему 20 %

Национальный банк Словакии (NBS) перенёс старт новых ипотечных лимитов: вместо 1 октября 2026 дифференцированные пороги LTV должны заработать с 1 января 2027. Главное для тех, кому ещё нет 35 и кто не владеет жильём в Словакии: банк сможет финансировать до 90 % стоимости квартиры, то есть собственных денег понадобится 10 % вместо нынешних 20 %. Отсрочку попросили сами банки, чтобы перестроить внутренние процессы. Формально это пока проект opatrenie NBS: межведомственное согласование прошло 8–26 июня, а в обновлении от 16 сентября NBS всё ещё называет документ предложением, поэтому финальная редакция может измениться.

Три группы заёмщиков вместо одной планки

Сейчас для всех действует один лимит: банк даёт максимум 80 % стоимости залога, а до 20 % выданных кредитов могут иметь LTV до 90 %, и эту квоту банки в основном тратили на молодых. С января NBS предлагает делить заёмщиков на три группы.

• До 90 %: всем созаёмщикам меньше 35 лет, никто из них не владеет жилой недвижимостью в Словакии, а цель кредита — покупка или строительство жилья.
• Максимум 70 %: заёмщики (суммарно по всем созаёмщикам) уже владеют двумя и более жилыми объектами и покупают третий. Возраст, назначение (жильё, аренда, дача) и цель кредита роли не играют, исключений нет.
• 80 %: все остальные. Пул исключений до 90 % урезают с 20 % до 5 % кредитов: по расчётам NBS, именно столько прежде уходило клиентам старше 35.

Жилой недвижимостью считаются дома, квартиры и другие объекты, пригодные для проживания; земельные участки и недостроенный дом, на который берётся кредит, не в счёт. Владение банк проверит по кадастру (kataster nehnuteľností), причём доля в совместной собственности считается, только если она не меньше 50 %. Принципиально для украинцев: учитывается только словацкая недвижимость, квартира в Украине на лимит не влияет. Ещё одна оговорка NBS: 90 % — не гарантированное право. Банк по-прежнему проверяет доход и долговую нагрузку (лимит DSTI 60 % не смягчают) и может одобрить меньшую сумму или отказать. Молодым владельцам неподходящего жилья 90 % оставляют только через 5-процентный пул исключений, и решает здесь банк.

Кому из украинцев банки вообще дают ипотеку

Лимиты NBS не отвечают на вопрос о статусе пребывания, это политика самих банков. Slovenská sporiteľňa в официальном FAQ требует от иностранца povolenie na pobyt и залог только в Словакии; часть банков по умолчанию ждёт от граждан третьих стран trvalý pobyt. По данным ипотечных брокеров, с trvalý pobyt и словацким доходом условия близки к гражданам; с prechodný pobyt реально работают около двух банков, и только при доходе исключительно из Словакии и финансировании максимум 80 %. Со статусом dočasné útočisko кредит рассматривают лишь с созаёмщиком, у которого есть минимум prechodný pobyt и подтверждаемый словацкий доход.

Ждать января или нет

До 31 декабря действуют старые правила: стандартный взнос 20 %, а 90 % — только если банк выделит вам место в 20-процентной квоте. На квартире за 160 000 € разница между 20 % и 10 % — это 32 000 € против 16 000 € собственных денег. Против ожидания играют ставки: после повышения ставок ЕЦБ 10 сентября банки начали пересматривать прайсы. mBank с 22 сентября подняла ставку при фиксации на 3 года с 3,69 % до 3,99 %, на 5 лет — до 4,29 %, и другие банки могут последовать.

Что делать сейчас. Если вам меньше 35, жилья в Словакии нет и не хватает именно взноса, есть смысл дождаться января, но уже осенью пройти предварительное одобрение и убедиться, что по кадастру на вас не записана доля 50 % и больше (проверьте через выписку z listu vlastníctva). Если взнос 20 % уже собран, а статус позволяет, тянуть незачем: ставка сейчас важнее лишних 10 %. Подготовьте povolenie na pobyt, подтверждение дохода (банк сверяет его через Sociálnu poisťovňu) и rezervačná zmluva на объект. С prechodný pobyt или dočasné útočisko сначала спросите брокера, какие банки в принципе принимают ваш статус, и подумайте о созаёмщике с более прочным статусом.