Іпотека 90 % для позичальників до 35 років — лише з 1 січня 2027: NBS відклала нові ліміти, до кінця року внесок і далі 20 %

Національний банк Словаччини (NBS) переніс старт нових іпотечних лімітів: замість 1 жовтня 2026 диференційовані пороги LTV мають запрацювати з 1 січня 2027. Головне для тих, кому ще немає 35 і хто не володіє житлом у Словаччині: банк зможе фінансувати до 90 % вартості квартири, тобто власних грошей знадобиться 10 % замість нинішніх 20 %. Відтермінування попросили самі банки, щоб перебудувати внутрішні процеси. Формально це поки проєкт opatrenie NBS: міжвідомче погодження минуло 8–26 червня, а в оновленні від 16 вересня NBS досі називає документ пропозицією, тож фінальна редакція може змінитися.

Три групи позичальників замість однієї планки

Зараз для всіх діє один ліміт: банк дає максимум 80 % вартості застави, а до 20 % виданих кредитів можуть мати LTV до 90 %, і цю квоту банки здебільшого витрачали на молодих. Із січня NBS пропонує ділити позичальників на три групи.

• До 90 %: усім співпозичальникам менше ніж 35 років, ніхто з них не володіє житловою нерухомістю у Словаччині, а мета кредиту — купівля або будівництво житла.
• Максимум 70 %: позичальники (сумарно за всіма співпозичальниками) вже володіють двома й більше житловими об’єктами і купують третій. Вік, призначення (житло, оренда, дача) і мета кредиту значення не мають, винятків немає.
• 80 %: усі інші. Пул винятків до 90 % зменшують із 20 % до 5 % кредитів: за розрахунками NBS, саме стільки раніше йшло клієнтам, старшим за 35.

Житловою нерухомістю вважають будинки, квартири та інші об’єкти, придатні для проживання; земельні ділянки й недобудований будинок, на який беруть кредит, не рахуються. Володіння банк перевірить за кадастром (kataster nehnuteľností), причому частка у спільній власності враховується, лише якщо вона не менша за 50 %. Принципово для українців: до уваги беруть тільки словацьку нерухомість, квартира в Україні на ліміт не впливає. Ще одне застереження NBS: 90 % — не гарантоване право. Банк і далі перевіряє дохід та боргове навантаження (ліміт DSTI 60 % не пом’якшують) і може схвалити меншу суму або відмовити. Молодим власникам непридатного житла 90 % лишають тільки через 5-відсотковий пул винятків, і вирішує тут банк.

Кому з українців банки взагалі дають іпотеку

Ліміти NBS не відповідають на питання про статус перебування, це політика самих банків. Slovenská sporiteľňa в офіційному FAQ вимагає від іноземця povolenie na pobyt і заставу лише у Словаччині; частина банків за замовчуванням очікує від громадян третіх країн trvalý pobyt. За даними іпотечних брокерів, із trvalý pobyt і словацьким доходом умови близькі до умов для громадян; із prechodný pobyt реально працюють близько двох банків, і тільки за доходу винятково зі Словаччини та фінансування максимум 80 %. Зі статусом dočasné útočisko кредит розглядають лише зі співпозичальником, який має щонайменше prechodný pobyt і підтверджуваний словацький дохід.

Чекати січня чи ні

До 31 грудня діють старі правила: стандартний внесок 20 %, а 90 % — лише якщо банк виділить вам місце у 20-відсотковій квоті. На квартирі за 160 000 € різниця між 20 % і 10 % — це 32 000 € проти 16 000 € власних грошей. Проти очікування грають ставки: після підвищення ставок ЄЦБ 10 вересня банки почали переглядати прайси. mBank із 22 вересня підняв ставку за фіксації на 3 роки з 3,69 % до 3,99 %, на 5 років — до 4,29 %, і інші банки можуть піти слідом.

Що робити зараз. Якщо вам менше ніж 35, житла у Словаччині немає і бракує саме внеску, є сенс дочекатися січня, але вже восени пройти попереднє схвалення і переконатися, що за кадастром на вас не записана частка 50 % і більше (перевірте через виписку z listu vlastníctva). Якщо внесок 20 % уже зібраний, а статус дозволяє, зволікати нема чого: ставка зараз важливіша за зайві 10 %. Підготуйте povolenie na pobyt, підтвердження доходу (банк звіряє його через Sociálnu poisťovňu) і rezervačná zmluva на об’єкт. Із prechodný pobyt або dočasné útočisko спершу запитайте брокера, які банки взагалі приймають ваш статус, і подумайте про співпозичальника з міцнішим статусом.