27 500 пустых квартир в Братиславе: как инвесторы деформируют рынок жилья

В Братиславе более 27 500 квартир фактически «заморожены» — почти не потребляют электроэнергию, что свидетельствует об их долгосрочной незаселенности. Это позволило бы разместить около 69 тысяч человек при средней заполненности 2,5 человека на квартиру. Проблема глубже: в 2025 году более 56% всех купленных квартир и домов получили люди и компании, которые уже владели хотя бы одной недвижимостью. Инвесторы перехватывают рынок жилья и искусственно завышают цены.

Почему банковские ограничения не работают

Национальный банк Словакии пытается регулировать ситуацию через ипотечные кредиты: 90% максимум для молодежи при первой покупке, 70% для третьей и последующих. Но регулирование практически неэффективно против крупных инвесторов — они покупают без кредитов, за наличные. Обычные украинцы, ищущие место для жилья, конкурируют не со своими сверстниками, а с финансовыми портфелями.

Экспертное предложение: налог на пустые квартиры

Одним из вариантов решения стало предложение введить налог на пусто- или недоиспользуемые квартиры и одновременно снизить налог на сдачу в аренду, чтобы мотивировать владельцев пускать недвижимость на рынок найма. Такое правило уже сработало в Австрии и части Нидерландов — когда содержание пустой квартиры дорожает, инвестиционный интерес быстро смещается в сторону сдачи в аренду.

Что это означает для вас

Если вы ищете квартиру в Братиславе, вы борьтесь не только с высокими ценами, но и с дефицитом предложения — сотни тысяч квадратных метров просто не пущены на рынок. Любые изменения налогообложения внедряются медленно (минимум через парламент), поэтому на краткий срок рассчитывать не стоит.

Если вы инвестор и рассматриваете покупку третьей недвижимости: отслеживайте парламентские дебаты о налоге на пустые квартиры. Если закон будет принят, содержание пустой квартиры может стать нерентабельным.

Для арендаторов — возможно увеличение предложения на рынке найма и, теоретически, стабилизация арендных ставок, если налоговые стимулы сработают. Но это долгосрочная перспектива.