27 500 пустих квартир у Братиславі: як інвестори деформують ринок житла

У Братиславі понад 27 500 квартир фактично «заморожені» — майже не споживають електроенергію, що свідчить про довгострокову незаселеність. Це дозволило б розмістити близько 69 тисяч людей за середньої заповненості 2,5 осіб на квартиру. Проблема глибша: у 2025 році понад 56% усіх придбаних квартир і будинків отримали люди та компанії, які вже мали щонайменше одну нерухомість. Інвестори попереджають ринок житла й штучно завищують ціни.

Чому банківські обмеження не працюють

Національна банка Словаччини намагається регулювати ситуацію через іпотечні кредити: 90% максимум для молоді при першому житлі, 70% для третьої та наступних покупок. Але регуляція практично неефективна проти крупних інвесторів — вони купують без будь-яких позик, за готівку. Звичайні українці, що шукають місце для проживання, конкурують не зі своїми однолітками, а з фінансовими портфелями.

Експертна пропозиція: податок на пусті квартири

Одним з варіантів розв’язання стала пропозиція ввести податок на пусті/недовикористовувані квартири та одночасно знизити податок на оренду, щоб мотивувати власників здавати нерухомість на ринку найму. Таке правило вже спрацювало в Австрії та частині Нідерландів — коли утримання порожної квартири дорожає, інвестиційний інтерес миттєво змінюється на сторону здачі в оренду.

Що це означає для вас

Якщо ви шукаєте квартиру в Братиславі, ви боротеся не лише з високими цінами, а й з дефіцитом пропозиції — сотні тисяч квадратних метрів просто не пущені на ринок. Будь-які зміни в оподаткуванні — розповсюджені повільно (мінімум через парламент), тому на короткий термін розраховувати не варто.

Якщо ви інвестор і розглядаєте покупку третьої нерухомості: стежте за парламентськими дебатами про податок на пусті квартири. Якщо закон буде прийнято, витримування порожної квартири може стати нерентабельним.

Для орендарів — можливе посилення пропозиції на ринку найму і, теоретично, стабілізація орендних ставок, якщо податкові стимули спрацюють. Але це далекоглядна перспектива.