Новий Цивільний кодекс Словаччини з 1 липня 2027 року: ліміт депозиту, індексація оренди та 6 місяців на вихід

З 1 липня 2027 року у Словаччині набуває чинності повністю новий Цивільний кодекс (Občiansky zákonník), схвалений урядом 6 травня 2026 року. Для всіх, хто орендує житло, він змінює три ключових правила: встановлює жорсткий ліміт депозиту, легалізує інфляційне застереження й дозволяє розривати договір без пояснення причин — але з тривалим строком повідомлення. Якщо ви зараз орендуєте квартиру, вже сьогодні варто зрозуміти, що саме зміниться і як до цього підготуватися.

Три головні зміни для орендарів

Ліміт застави — не більше трьох місячних платежів. Зараз закон не обмежує розмір депозиту (záloha / kaucia): орендодавець може вимагати будь-яку суму. З 2027 року максимальна застава становитиме потрійний розмір щомісячної орендної плати разом із платежами за комунальні послуги. Наприклад, якщо ви платите 700 € оренди плюс 150 € за енергію — стеля депозиту становитиме 2 550 €. Вимагати більше орендодавець не матиме права.

Інфляційне застереження — лише в договорі. Новий кодекс дозволяє включати до договору механізм автоматичної індексації оренди за даними Статистичного управління Словаччини. Це означає: якщо застереження є в договорі — орендодавець може підняти ціну відповідно до офіційної інфляції без вашої згоди. Якщо застереження в договорі немає — орендодавець не має права в односторонньому порядку підвищувати орендну плату взагалі. Це важливий важіль: уважно читайте кожен пункт перед підписанням.

Розірвання без причини — з повідомленням до шести місяців. Зараз орендодавець може розірвати безстроковий договір лише за строго переліченими в законі підставами. Після 2027 року він зможе зробити це без пояснень, але зобов’язаний повідомити вас не менш ніж за шість місяців. Для вразливих категорій — літніх людей, людей з інвалідністю, батьків з малолітніми дітьми — захист зберігається.

Що відбувається з уже укладеними договорами

Чинні договори оренди, підписані до 1 липня 2027 року, не анулюються автоматично — вони продовжують діяти. Проте з моменту набуття чинності кодексу нові норми починають поширюватися і на старі договори, якщо вони суперечать закону. Це означає, що умова договору про заставу, яка перевищує потрійний розмір платежу, з 2027 року може бути оскаржена.

Є й корисне правило про автоматичну пролонгацію: якщо строк договору минув, а ви продовжуєте жити в квартирі й платити оренду, і при цьому орендодавець не надіслав письмового повідомлення про виселення протягом одного місяця — договір автоматично продовжується на тих самих умовах.

Що це означає для українців з тимчасовим захистом і ВНЖ у Словаччині

Новий кодекс застосовується однаково до всіх орендарів на території Словаччини — громадянство та статус перебування значення не мають. Якщо ви перебуваєте за статусом тимчасового захисту (dočasné útočisko) або маєте ВНЖ (prechodný pobyt), ваші права як орендаря такі самі, як у словацького громадянина.

Що варто зробити вже зараз, не чекаючи 2027 року:

• Знайдіть ваш договір оренди і перевірте розмір застави. Якщо вона перевищує три місячних платежі — після 2027 року ви зможете поставити це питання перед орендодавцем.
• Перевірте, чи є в договорі пункт про індексацію оренди (клаузула про інфляцію). Якщо він вже вписаний — уточніть, за яким індексом і з якого моменту.
• При укладенні нового договору (або продовженні) після 1 липня 2027 року вимагайте, щоб депозит не перевищував встановлений ліміт і щоб інфляційне застереження було сформульовано максимально конкретно.
• Якщо ви орендуєте на невизначений строк, пам’ятайте: орендодавець з 2027 року може надіслати вам повідомлення про виселення без причини. Шість місяців — достатньо часу для пошуку нового житла, але краще мати запасний план.

Кодекс ще проходить парламентський розгляд (друге читання), однак уряд прийняв його в повному обсязі, і суттєвих змін у частині оренди не очікується.