Кадастр з 1 липня 2027 року захищатиме покупців нерухомості: що зміниться і що перевірити до підписання

Словацький парламент 1 жовтня 2026 року ухвалив новий Цивільний кодекс, який із 1 липня 2027 року суттєво змінює правила купівлі нерухомості. Головна новація — держава законодавчо закріплює, що запис у кадастрі вважається правильним, а покупець, який діяв чесно, отримує захист навіть якщо з’ясується, що продавець не мав права продавати. Для українців, які купують житло у Словаччині або планують це зробити, зміна принципова: вона знижує ризик «юридично брудної» угоди, але НЕ знімає обов’язку перевіряти документи.

Що означає «презумпція правильності кадастру»

До нового кодексу словацьке право не давало покупцеві твердої гарантії: навіть якщо ви купили квартиру, спираючись на дані кадастру, суд міг визнати угоду недійсною, якщо власник довів, що запис був хибним. Після 1 липня 2027 року діє інша логіка: якщо ви купили нерухомість і в момент угоди не знали (і не мали знати) про проблеми з власністю, держава вас захищає. Ваше право власності залишається в силі навіть у разі судового спору попередніх сторін.

Проте закон чіткий щодо меж захисту:

• Він діє лише при безповоротній передачі — тобто при купівлі-продажу.
• Покупець мусить бути добросовісним: не знав і об’єктивно не міг знати про спірність власності.
• Якщо в кадастрі була позначка про спір, заборону або судове рішення — захист не діє. Незнання такої позначки не виправдання: вона публічна і доступна кожному.

Що це означає для вас як покупця

Зміна вигідна, але не магічна. Ключовий обов’язок — перевірити кадастр двічі: перед підписанням договору і безпосередньо перед подачею заяви на реєстрацію права власності. Між цими двома моментами статус об’єкта може змінитися — наприклад, з’явитися нова позначка про арешт майна.

Що перевіряти в кадастрі (katasterportal.sk):

• Хто є власником і на якій підставі (list vlastníctva — LV).
• Чи є позначки про спір (poznámka), заборони (ťarchy), застави або виконавче провадження.
• Чи збігаються дані в договорі з даними реєстру: площа, адреса, ідентифікатор нерухомості.

Якщо ви бачите будь-яку позначку і продавець каже «то нічого» — це сигнал зупинитися й проконсультуватися з адвокатом. Після 1 липня 2027 року суд не захистить вас, якщо позначка була видима, а ви її проігнорували.

Практично: що робити вже зараз

До набрання чинності нових правил залишається більше дев’яти місяців. Угоди, укладені до 1 липня 2027 року, регулюються чинним кодексом. Якщо ви плануєте купівлю у 2026-му або на початку 2027-го — нові гарантії на вас ще не поширяться, тому стандартна обережність залишається такою самою.

Якщо купівля запланована після дати набрання чинності — нові правила стають вашим союзником, але лише за умови, що ви самі виконали домашнє завдання: перевірили кадастр, не ігнорували позначки й не закривали очі на тривожні сигнали. Міністерство юстиції Словаччини називає цю норму однією з головних змін нового Цивільного кодексу — саме тому варто розуміти її межі ще до виходу на ринок нерухомості.