Майже 100 000 родин чекає перерахунок іпотеки: кінець фіксацій під 1%, рефінанс під 3,2–3,9%

У 2026 році майже у 100 000 словацьких домогосподарств закінчується строк фіксації процентної ставки за іпотекою, і більшість переходить зі старих ставок близько 1% на нинішні 3,2–3,9%. Для багатьох родин це означає зростання щомісячного платежу на кілька сотень євро. Тема стосується й українців з ВНП, які вже взяли іпотеку в Словаччині або планують її оформити: банки готові працювати з іноземцями, але висувають додаткові умови.

Ставки ростуть, а допомога родинам тепер від банків

Ера іпотек під 1% закінчилась остаточно, і червень це лише підтвердив: 11 червня 2026 року Європейський центробанк уперше майже за три роки підвищив ключові ставки на 0,25 в.п. З 17 червня ставка за основними операціями рефінансування становить 2,40%, депозитна — 2,25%; причиною ЄЦБ назвав інфляційний тиск через війну на Близькому Сході. За даними порівняльного сервісу realitymap.sk, актуальні ставки банків у Словаччині перебувають у діапазоні приблизно від 3,2% до 3,9% і вище залежно від строку фіксації, суми кредиту та платоспроможності позичальника. Найнижчі ставки серед великих банків пропонують Fio banka (близько 3,38%), BKS Bank і Slovenská sporiteľňa (близько 3,39%), найвищі — VÚB (близько 3,79%). Ще на початку року аналітики findigo.sk допускали оптимістичний сценарій зі зниженням трирічних фіксацій до 3,3–3,5%, але після червневого кроку ЄЦБ реалістичнішим виглядає коридор 3,6–3,9% — і розраховувати на повернення дешевих іпотек в осяжному майбутньому точно не варто.

Допомога родинам, у яких після рефіксації зріс платіж, тепер іде не від держави, а від самих банків. З 1 грудня 2025 року діє новий закон про споживчі кредити: банк може (це добровільна, а не обов’язкова для банку програма) покрити 75% різниці між новим і референтним платежем, але не більше 150 € на місяць, і на строк мінімум 2 роки. Ті, хто вже отримував державну допомогу раніше, мають отримати виплати автоматично, іншим потрібно подавати заяву та підтверджувати дохід.

Іпотека для українця з ВНП: що кажуть банки

Наявність лише тимчасового виду на проживання (prechodný pobyt) не закриває шлях до іпотеки повністю, але помітно звужує вибір: із громадянами країн поза ЄС, які мають тимчасове перебування, реально працюють лише кілька банків, а частина банків вимагає постійне перебування (trvalý pobyt) і такі заявки взагалі не розглядає. Єдиного «списку дружніх банків» немає — умови відрізняються і регулярно змінюються, тому уточнювати їх потрібно в кожному банку індивідуально або через фінансового посередника. На практиці важливі: мета перебування (робота чи бізнес у Словаччині), строк трудового договору і те, що дохід підтверджений і надходить саме зі Словаччини. Банк вимагатиме заяву на кредит, документ про вид на проживання, стандартне підтвердження доходу і документи на нерухомість — кредит обов’язково забезпечується об’єктом, розташованим на території Словаччини. Більшість банків обмежують LTV (співвідношення суми кредиту до вартості застави) на рівні 80%, тобто мінімум 20% вартості житла потрібно мати власними заощадженнями. Відмова в одному банку не означає відмову всюди, тому варто порівнювати кілька пропозицій.

Що робити українцю в Словаччині

Якщо у вас уже є іпотека і фіксація закінчується у 2026 році, починайте розбиратися з варіантами приблизно за 6 місяців до кінця строку — так залишається час порівняти пропозиції. У вас два шляхи: попросити свій банк про «рестарт» з новою ставкою і строком фіксації, або рефінансувати кредит в іншому банку. Саме на дату закінчення фіксації дострокове погашення і перехід в інший банк безкоштовні за законом; поза цією датою банк вправі взяти комісію до 1% від достроково погашеної суми, хоча частина банків зараз компенсує ці витрати, щоб утримати клієнта. Якщо платіж зріс через рефіксацію, уточніть у свого банку, чи бере він участь у новій програмі компенсації на 75%/до 150 € на місяць — це може відчутно пом’якшити удар по бюджету. Якщо ви тільки плануєте купівлю житла і маєте prechodný pobyt, зберіть заздалегідь підтвердження стабільного словацького доходу і трудового договору, і не обмежуйтеся одним банком під час подання заявки.